Die Bauherrenwohnung ist eine spezielle Form des Bauherrenmodells. Beim Bauherrenmodell erwirbt man einen Altbestand mit dem Ziel, die Immobilie zu sanieren und sie langfristig unter Inanspruchnahme von Fördermitteln zu vermieten. Die Beteiligung erfolgt in der Regel in Form ideeller, also prozentueller Anteile. Bei der Ausnahme, der Bauherrenwohnung bekommt man eine Wohnung zugeordnet. Die Sanierungs- bzw. Baukosten können dabei auf 15 Jahre beschleunigt abgeschrieben werden, was zu steuerlichen Verlusten und somit teilweise erheblichen Steuereffekten führen kann.
Ein Bauherrenmodell ist ein Zusammenschluss von mehreren Investoren mit einem klaren Ziel: eine bestandsfreie sanierungsbedürftige Immobilie gemeinsam zu erwerben, sie umfassend zu sanieren bzw. neu zu errichten und sie dann langfristig zu vermieten um inflationsgeschützte Einkünfte zu erzielen.
Bei Bauherrenmodellen kann man steuerliche Begünstigungen nutzen - Sanierungs- und Werbungskosten verkürzt abschreiben. Das kann bei Investoren zu einer Steuerersparnis führen.
In der Regel braucht es eine Wohnbauförderung für ein Bauherrenmodell - dadurch profitieren Investoren von Förderzuschüssen und im Gegenzug werden die Mieten nach oben hin gedeckelt. Das schafft leistbares Wohnen für Mieter und sichert eine stabile Vermietung.
Durch die besondere steuerliche Stellung des Bauherren können die Sanierungs-/Baukosten für ein Wohnungsprojekt beschleunigt auf 15 Jahre abgesetzt werden. Dadurch hat man in den ersten 15 Jahren steuerlich gesehen mehr Verluste als Einkünfte. Folglich werden die Mieten in diesem Zeitraum steuerfrei gestellt und darüberhinausgehende Verluste können mit sonstigem Erwerbseinkommen kompensiert werden = Steuerersparnis.
Außerdem können nicht baubezogene Dienstleistungen als Werbungskosten teilweise sofort oder auch auf 15 Jahre abgeschrieben werden. Dadurch kommt es in den ersten Jahren der Errichtung zusätzlich zu steuerlichen Verlusten.
Oft besteht auch die Möglichkeit, den Restbuchwert des Altbestandes sofort als Aufwand abzuziehen. Auch das führt zu weiteren Verlusten in der Errichtungsphase.
Unter dem Begriff der 15tel Abschreibung versteht man eigentlich eine Sonderbestimmung zur beschleunigten Absetzung von Sanierungs- bzw. Herstellungskosten. Diese Möglichkeit nutzt man in der Regel bei Bauherrenmodellen.
Bei Wohnimmobilien beträgt die Abschreibung im Normalfall 1,5 % des Gebäudewertes. Somit verteilt man die Abschreibung auf ca. 67 Jahre. Durch diese vergleichsweise geringe Abschreibung bleibt aus den Mieteinkünften ein Gewinn der letztendlich versteuert werden muss.
Als Bauherr hingegen kann man Sanierungs- und teilweise auch Baukosten auf die stark verkürzte Dauer von 15 Jahre absetzten. Dadurch hat man in dieser Zeit steuerlich gesehen mehr Ausgaben als Einnahmen und somit einen steuerlichen Verlust.
Die Mieteinkünfte werden in dieser Zeit quasi steuerfrei gestellt, und darüber hinaus kommt es durch die Gegenrechnung des Verlustes mit sonstigen Einkünften einkommensabhängig zu einer Ersparnis.
